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樓市功能回歸 住房調控有解

宜居龍文   時間:2017-07-20 16:25    http://www.ygzhb.icu/   

  我覺得這次房地產行業的調控,有點像回到1998年左右。那時候住房改革剛剛開始,啟動了房地產的市場化,建立了不同類型的住房保障體系,包括保障房、經濟適用房、商品房等。那一輪改革對中國實體經濟發展帶來巨大作用,釋放老百姓的居住需求,拉動內需增長。

  今天行業站在一個新的起點上。近期,上海表示“十三五”期間擬推出租賃住房70萬套,其他部分城市也公布了類似計劃,標志著一線城市正為解決居住問題做努力。

  租售并舉是建立房地產調控長效機制的重要舉措之一,現在發展租賃市場更多的是在“補課”。2015年數據,居住消費占GDP比重,美國是12.5%,英國15.7%,德國12.1%,日本14.1%,中國6.7%,居住消費包括租金、物管、裝修等。從國際看,我們租賃市場的發展空間很大。

  從現實看,北上廣深等城市住房租賃市場需求很大,但現在主要是業主個人放租,服務商太少。萬科是少數幾個試水者之一,目前已經開辦長租公寓1.2—1.8萬間,計劃今年做到10萬間。

  從政策看,目前的租金回報率1%-2%左右,這導致大家“賠本賺吆喝”;再者,長租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題,如果長租不能解決小孩上學,那吸引力就會大打折扣。這些都需要進行“制度性的”探索和破解,否則租售并舉解決居住問題就會成為空話。

  我認為高房價很大程度上是一種貨幣現象,但現在有兩個轉折點。一個是貨幣政策穩健中性,“緊平衡”在較長時間內是流動性總基調,如一些銀行的按揭十分緊張,另一個是“只住不炒”現在十分明確。這兩個因素是行業加速轉型的關鍵。

  同時,我們認為,中國城市化已經進入第二階段。之前中國的大城市是不斷擴張“攤大餅”,近年來,特大城市的承載能力到了極限,要素價格上升,企業、勞動力外溢,加上軌道交通快速發展等因素,形成了城市圈、城市帶的發展。目前,房地產行業簡單地將城市劃分為一二三四線已經不夠,甚至已經失去意義,圍繞一線城市、強二線城市的周邊區域,伴隨著城市圈帶的擴張,都有很大發展空間。

  軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來,結合我們回到“只住不炒”的原點、初心,再加上金融縮表等背景,我認為我們中國的房地產行業真正到了一個新階段。在這個新階段,住宅消費大有可為,租賃市場、軌道物業、養老地產和教育地產等前景廣闊,房地產行業面臨重新洗牌。未來,萬科的布局也將出現變化,會更強調特大城市和周邊的協同,投資的概念、方向會有調整。

  房地產行業是實體經濟的重要力量,但確實也存在脫實向虛的現象,主要表現在過多地利用投資工具和成為投資工具。當然。房地產行業天然具有投資屬性,如何實現“恰當的平衡”?我覺得還是需要通過供給側改革,增加供給來解決這一問題。

  現在來看,高房價問題突出的城市就幾十個,都存在供給不足的原因。我認為一些特大城市的周邊城市,是否應該限價、限購值得商榷,因為這些城市本身即是可以疏解核心城市購房需求的。 ——郁亮(萬科董事會主席、首席執行官)

來源:閩南日報 編輯:趙露佳 時間:2017-07-20 16:25 收藏此頁
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